Copropriété
Ravalement en copropriété : vote en assemblée générale, majorités et étapes
Un ravalement se vote en assemblée générale des copropriétaires et la majorité dépend de la nature des travaux. Entretien et conservation relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, comme les modalités d’un ravalement imposé par le maire. Une isolation ajoutée ou un changement d’aspect relèvent de l’article 25, avec la passerelle de l’article 25-1. Textes vérifiés le 24 octobre 2026.
Quelle majorité pour quel ravalement
La loi du 10 juillet 1965 classe les travaux par nature. L’article 24 II a) vise « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ». Un ravalement qui reprend enduits, fissures et peinture sans changer l’aspect se vote donc à la majorité simple de l’article 24.
L’article 24 II b) vise « les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires ». Un ravalement imposé par injonction du maire entre dans ce cas : l’assemblée vote l’entreprise, le calendrier et le financement, pas le principe. Voir notre guide sur le ravalement obligatoire à Paris et en Île-de-France.
L’article 25 réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires « les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre » (f) et « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » (n). Une isolation thermique par l’extérieur ajoutée au ravalement ou un revêtement qui change l’aspect relèvent donc de l’article 25. Nuance : la page de l’ANIL sur les majorités cite encore « le ravalement imposé par l’administration » à l’article 25 ; le texte de l’article 24 II b) fait référence.
La règle tient en une phrase : une ITE que la copropriété décide elle-même relève de l’article 25 f), une ITE que la loi impose avec le ravalement relève de l’article 24, II, b).
Isolation par l’extérieur : quelle majorité selon la situation (loi du 10 juillet 1965, articles 24, 25 et 25-1, et code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1, consultés le 9 novembre 2026)
| Situation | Majorité | Texte | Conséquence pratique |
|---|---|---|---|
| ITE décidée comme une amélioration ou une économie d’énergie | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Article 25 f), passerelle de l’article 25-1 | Dès le tiers des voix, second vote immédiat à la majorité de l’article 24 ; sinon, nouvelle assemblée dans les trois mois sur un projet identique |
| ITE imposée avec un ravalement soumis à l’obligation d’isolation (article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation) | Majorité des voix exprimées | Article 24, II, b) | L’assemblée vote les modalités, l’entreprise, le calendrier et le financement, pas le principe des travaux |
| Ravalement d’entretien nécessaire à la conservation de l’immeuble | Majorité des voix exprimées | Article 24, II, a) | Les abstentions et les absents non représentés ne comptent pas dans le calcul |
Comment se comptent les voix
À l’article 24, les décisions « sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». Les abstentions ne comptent pas, rappelle l’ANIL, ni les absents non représentés. La résolution passe dès que les voix pour dépassent les voix contre, en tantièmes.
À l’article 25, la décision n’est adoptée « qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Le dénominateur est l’ensemble des tantièmes du syndicat, absents compris. Cette majorité est difficile à réunir quand beaucoup de lots ne sont pas représentés.
L’article 25-1 prévoit que si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l’article 25, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Pour les travaux du f de l’article 25 qui n’ont pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’article 24.
Préparer le vote avant l’assemblée
Le dossier se construit avant la convocation. Le conseil syndical et le syndic font établir un diagnostic de la façade : enduits, fissures, balcons, appuis de fenêtres. Sur un immeuble ancien ou de grande hauteur, un maître d’œuvre rédige le descriptif et consulte les entreprises sur une base commune.
L’assemblée fixe un montant au-dessus duquel la mise en concurrence est obligatoire : au moins deux devis ou un appel d’offres, rappelle l’ANIL. Les documents relatifs aux travaux envisagés sont joints à l’envoi de l’ordre du jour, sans obligation de notifier le devis de l’entreprise lui-même.
La résolution précise la nature des travaux, l’entreprise retenue, le montant, la mission du maître d’œuvre et l’échéancier des appels de fonds. Une isolation ou un changement d’aspect fait l’objet d’une résolution distincte. RF Services répond aux consultations de syndics pour les revêtements de façades et la peinture extérieure en Île-de-France. La visite et le devis sont gratuits.
Après le vote, financer et autoriser le chantier
Une fois le procès-verbal établi, le syndic lance les appels de fonds selon l’échéancier voté. Service-public.fr le rappelle : en copropriété, « les frais de ravalement sont répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes ». Le copropriétaire qui a voté contre paie sa part comme les autres.
L’article 14-2-1 impose un fonds de travaux dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, dix ans après la réception de la construction. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par un plan pluriannuel adopté. Les sommes restent attachées aux lots.
Le plan pluriannuel de travaux de l’article 14-2 concerne les mêmes immeubles quinze ans après leur réception. Il liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, une estimation sommaire de leur coût et un échéancier sur dix ans.
Un ravalement sans changement d’aspect est dispensé d’autorisation d’urbanisme, sauf en secteur protégé, pour un immeuble protégé ou lorsque la commune a soumis le ravalement à autorisation. Aux abords d’un monument historique, l’architecte des Bâtiments de France donne son avis. Un changement de couleur ou de matériau impose une déclaration préalable, détaillée dans notre guide sur la déclaration préalable, l’ABF et le PLU.
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Le chantier et la réception des travaux
Le chantier commence par les échafaudages, les protections et les sondages de l’enduit existant. Les zones décollées sont purgées, les fissures traitées, les aciers apparents des balcons passivés, puis viennent l’enduit ou le revêtement et la finition. Sur un immeuble en pierre, nettoyage et rejointoiement remplacent l’enduit.
La réception est l’acte par lequel le syndicat, représenté par le syndic, accepte les travaux avec ou sans réserves. Le syndic conserve le procès-verbal avec les devis. Des façades livrées par RF Services sont présentées dans nos réalisations ; les reprises de balcons relèvent de notre métier de maçonnerie et béton armé. Nous intervenons notamment à Paris et en Seine-Saint-Denis.
Injonction du maire, isolation ajoutée, travaux urgents
Après une injonction du maire, Service-public.fr indique que si les travaux ne sont pas faits dans un délai de 6 mois, le maire peut exiger leur réalisation dans un délai d’au maximum 1 an. Sans action dans ce délai, il peut demander au président du tribunal judiciaire l’autorisation de faire réaliser les travaux aux frais du syndicat, qui risque également une amende de 3 750 € (article L. 183-12 du même code).
Une isolation thermique par l’extérieur ajoutée au ravalement suit l’article 25 f) et la passerelle de l’article 25-1. L’ANIL cite en revanche à l’article 24 « une isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement rendu obligatoire ». Les travaux correspondants figurent sur notre page isolation thermique par l’extérieur.
Pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’ANIL rappelle que le syndic peut les faire exécuter sans vote préalable, en informant les copropriétaires et en convoquant immédiatement une assemblée générale. Après avis du conseil syndical, il peut demander une provision qui ne peut dépasser le tiers du devis estimatif.
Questions fréquentes
Vos questions sur ce sujet
Un copropriétaire peut-il refuser de payer le ravalement voté ?
Non. Une décision adoptée à la majorité requise s’impose à tous les copropriétaires, opposants et absents compris. Service-public.fr précise qu’en copropriété les frais de ravalement sont répartis selon les tantièmes. Le syndic appelle les fonds selon l’échéancier voté, et le fonds de travaux peut couvrir une partie de la dépense.
Peut-on voter l’isolation en même temps que le ravalement ?
Oui, par une résolution distincte votée à l’article 25 f), le ravalement d’entretien restant à l’article 24. Avec au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à l’article 24 est possible ; sinon, une nouvelle assemblée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’article 24.
Combien de devis faut-il pour un ravalement en copropriété ?
L’assemblée générale fixe un montant au-dessus duquel la mise en concurrence est obligatoire. Au-dessus, l’ANIL indique qu’il faut au moins deux devis ou un appel d’offres ; en dessous, plusieurs devis restent conseillés. Les documents relatifs aux travaux sont joints à l’ordre du jour, sans obligation de notifier le devis lui-même.
Que se passe-t-il si la majorité n’est pas atteinte ?
À l’article 24, le projet est rejeté et peut être réinscrit à une prochaine assemblée. À l’article 25, avec au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à l’article 24 ; pour les travaux d’économies d’énergie sous ce tiers, une nouvelle assemblée dans les trois mois peut statuer à l’article 24.
Quelle majorité pour un ravalement imposé par la mairie ?
L’article 24 II b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix exprimées les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police administrative notifié au syndicat. La page de l’ANIL cite encore ce cas à l’article 25 ; le texte de loi en vigueur fait référence.
Faut-il une déclaration préalable pour un ravalement en copropriété ?
Un ravalement sans changement d’aspect extérieur est dispensé d’autorisation d’urbanisme, d’après Service-public.fr. Une déclaration préalable est exigée si la couleur ou les matériaux changent, en secteur protégé ou aux abords d’un monument historique, pour un immeuble protégé, ou si la commune a soumis le ravalement à autorisation. Le syndic se renseigne auprès du service urbanisme de la mairie.
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Les métiers concernés
À lire aussi
Sources
Textes et pages officiels cités
- Légifrance, loi du 10 juillet 1965, article 24Article 24 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance · Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (I), travaux de conservation (II a) et modalités des travaux rendus obligatoires ou notifiés par arrêté de police (II b), version en vigueur depuis le 18 juin 2025.
Source : Article 24 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance (consultée le 09/11/2026) - Légifrance, loi du 10 juillet 1965, article 25Article 25 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance · Décisions à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dont l’autorisation de travaux privatifs sur les parties communes ou l’aspect extérieur (b), les travaux d’économies d’énergie (f) et les travaux de transformation, addition ou amélioration (n).
Source : Article 25 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance (consultée le 09/11/2026) - Légifrance, loi du 10 juillet 1965, article 25-1Article 25-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance · Passerelle : second vote immédiat à l’article 24 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, et nouvelle assemblée dans les trois mois pour les travaux du f de l’article 25 (version en vigueur depuis le 11 avril 2024).
Source : Article 25-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance (consultée le 09/11/2026) - Légifrance, loi du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance · Plan pluriannuel de travaux (immeubles d’habitation de plus de quinze ans, contenu, actualisation tous les dix ans, présentation à la première assemblée) et fonds de travaux (cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, 2,5 % des travaux du plan adopté, sommes attachées aux lots).
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance (consultée le 24/10/2026) - ANIL, règles de majorité en AGLes règles de majorité pour décider en assemblée générale de copropriété · Abstentions non comptées à l’article 24, majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents à l’article 25, double majorité de l’article 26, exemples de travaux dont « le ravalement imposé par l’administration » cité à l’article 25 et « isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement rendu obligatoire » cité à l’article 24.
Source : Règles de majorité en AG de copropriété - ANIL (consultée le 24/10/2026) - ANIL, travaux et majoritésTravaux et majorités · Mise en concurrence au-dessus du montant fixé par l’assemblée (au moins deux devis ou appel d’offres), documents joints à l’ordre du jour, travaux urgents engagés par le syndic avec provision limitée au tiers du devis estimatif après avis du conseil syndical, travaux d’entretien à l’article 24 et d’amélioration à l’article 25.
Source : Travaux et majorités - ANIL (consultée le 24/10/2026) - Service-public.fr, fiche F640Ravalement de façade d'un immeuble : à quelle fréquence doit-il être réalisé ? · Répartition des frais de ravalement entre copropriétaires selon leurs tantièmes, injonction motivée du maire, délais de 6 mois puis d’au maximum 1 an, exécution d’office sur autorisation du président du tribunal judiciaire, amende de 3 750 € (fiche vérifiée le 6 mars 2026).
Source : Ravalement de façade d'un immeuble : à quelle fréquence doit-il être réalisé ? (consultée le 24/10/2026) - Service-public.fr, fiche F36779Quelle autorisation d'urbanisme faut-il déposer pour ravaler ou repeindre une façade ? · Ravalement sans changement d’aspect dispensé d’autorisation, déclaration préalable en cas de changement de couleur ou de matériaux, en secteur protégé, pour un immeuble protégé ou lorsque la commune a soumis le ravalement à autorisation (fiche vérifiée le 14 février 2025).
Source : Quelle autorisation d'urbanisme faut-il déposer pour ravaler ou repeindre une façade ? (consultée le 24/10/2026) - Code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1Article L173-1 - Code de la construction et de l'habitation · Obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique lors de travaux importants de ravalement, sauf impossibilité technique ou juridique ou disproportion manifeste : c’est elle qui fait entrer l’ITE imposée dans le b du II de l’article 24 (article en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2021).
Source : Article L173-1 - Code de la construction et de l'habitation - Légifrance (consultée le 09/11/2026) - Code de la construction et de l’habitation, article L. 183-12Article L183-12 - Code de la construction et de l'habitation · Amende de 3 750 € pour le propriétaire qui n’a pas exécuté les travaux de ravalement dans les délais prévus à l’article L. 126-3 (article en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2021).
Source : Article L183-12 - Code de la construction et de l'habitation - Légifrance (consultée le 09/11/2026) - DRAC Île-de-France, les missions des ABFLes missions des ABF · Rôle des architectes des Bâtiments de France en Île-de-France, périmètre des abords (espaces situés à moins de 500 m d’un monument historique, parcelles d’un périmètre délimité des abords), sites patrimoniaux remarquables, avis sur les projets soumis à autorisation d’urbanisme.
Source : Les missions des ABF - DRAC Île-de-France, ministère de la Culture (consultée le 09/11/2026)