Ravalement obligatoire à Paris et en Île-de-France : qui, quand, comment

La Ville de Paris se dit garante de l’entretien des immeubles parisiens et renvoie à son arrêté municipal du 27 octobre 2000 sur le ravalement obligatoire. Des agents assermentés contrôlent les façades et ouvrent un dossier quand un immeuble doit être remis en état de propreté. Un courrier part aux propriétaires via le gestionnaire, puis un nouveau contrôle a lieu un an plus tard.

Sans travaux à cette date, deux arrêtés se succèdent : l’arrêté d’injonction impose d’engager les travaux dans les six mois, l’arrêté de sommation de les achever dans les douze mois. Dès l’injonction, le propriétaire ou la copropriété a un mois pour saisir la commission des délais de ravalement, qui peut accorder jusqu’à deux ans.

Le dossier d’autorisation d’urbanisme se dépose auprès de la direction de l’urbanisme, uniquement par voie dématérialisée. La Ville publie une fiche dédiée aux travaux de ravalement et d’isolation, qui demande notamment si le projet relève des « travaux de ravalement importants » au sens des articles R. 173-4 à R. 173-7, et renvoie aux prescriptions architecturales du PLU ou du plan de sauvegarde. Nos interventions dans la capitale sont présentées sur la page ravalement à Paris.

En copropriété, l’injonction est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, qui la porte à l’ordre du jour d’une assemblée générale. L’article 24, II b), de la loi du 10 juillet 1965 soumet les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le principe du ravalement s’impose à la copropriété : l’assemblée décide de la manière de le réaliser, du choix de l’entreprise et du financement. Les frais sont répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Le déroulement complet est détaillé dans notre guide sur le ravalement en copropriété.

• Réception de l’injonction par le syndic et information des copropriétaires.
• Diagnostic de la façade et consultation d’entreprises pour obtenir des devis comparables.
• Assemblée générale, vote des modalités et du budget à la majorité de l’article 24.
• Dépôt de la déclaration préalable si elle est requise.
• Chantier, réception et inscription des travaux dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

L’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation impose d’isoler lors de travaux importants de ravalement, sauf impossibilité technique ou juridique, ou disproportion manifeste. L’article R. 173-4 vise les parois de locaux chauffés constituées à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, béton, ciment ou métal, et le ravalement est important dès qu’il comprend la réfection de l’enduit ou un nouveau parement sur au moins 50 % d’une paroi.

L’article R. 173-6 liste les exceptions : pathologie du bâti attestée par un professionnel, règles d’urbanisme ou de protection du patrimoine, ou retour sur investissement du surcoût supérieur à dix ans. Ces cas visent souvent les façades anciennes, traitées dans notre guide sur les enduits à la chaux ; sinon, voyez notre page isolation thermique par l’extérieur.

RF Services réalise des ravalements et revêtements de façades, la reprise des maçonneries et bétons et la restauration des décors en plâtre, staff et stuc en Île-de-France. La visite et le devis sont gratuits ; d’autres chantiers figurent sur la page réalisations.

Un ravalement se déroule en général dans cet ordre :

• Diagnostic de la façade et de son support (à Paris, la Ville demande aussi un diagnostic énergétique).
• Descriptif des travaux, puis devis comparables de plusieurs entreprises.
• Déclaration préalable si elle est requise, un à deux mois d’instruction.
• Demande d’occupation du domaine public pour l’échafaudage.
• Chantier, réception et inscription au carnet d’entretien.